Experteninterview: Was Mieter zu ihrem Keller wissen sollten

April 2024

PR-Gateway: ARAG Experte Tobias Klingelhöfer über Rechte und Pflichten bei der Kellernutzung

Er ist meist dunkel, kalt und oft feucht. Riechen tut er auch nicht gut. Spinnen und anderes Getier sind hier ebenso häufig anzutreffen wie altes, ausrangiertes Zeug. Und doch: Wer ihn hat, mag ihn nicht wieder hergeben. Wer ihn nicht hat, vermisst ihn - der Keller ist wohl der am meisten verkannte Raum einer Immobilie. Um ihn ins rechte Licht zu rücken, hat ARAG Experte Tobias Klingelhöfer im Folgenden einige interessante Urteile und Fakten zum Keller zusammengetragen.

Haben Mieter einen Anspruch auf einen Kellerraum?

Tobias Klingelhöfer: Nein, den haben sie nicht. Wenn ein Keller kein Bestandteil des Mietvertrages ist, man diesen Abstellraum jedoch dringend benötigt, sollte man den Vermieter darauf ansprechen und eine Vereinbarung über die Nutzung in den Mietvertrag aufnehmen. So kann der Keller später auch nicht einfach unabhängig von der Mietwohnung gekündigt werden. Das geht laut Gesetz nämlich nur in einem Fall: Und zwar dann, wenn der Vermieter den Kellerraum in neuen Wohnraum umwandeln will.

Einmal genutzt, immer genutzt?

Tobias Klingelhöfer: Duldet ein netter Vermieter über lange Jahre die unentgeltliche Nutzung eines Kellerraumes, der nicht Bestandteil des Mietvertrages ist, kann der Mieter daraus kein Gewohnheitsrecht ableiten. Der Vermieter darf die Nutzung jederzeit widerrufen und die Räumung des Kellers verlangen (Landgericht Frankfurt a. M., Az.: 2-11 S 86/14).

Darf ich mir einen Kellerraum aussuchen?

Tobias Klingelhöfer: Nein, auch das dürfen Mieter nicht. In der Regel wird ihnen ein Kellerraum zugewiesen. Wer den Raum mit seinem Nachbarn tauschen möchte, weil dessen Abstellraum vielleicht näher an der eigenen Wohnung liegt oder andere Vorteile bietet, muss - neben dem Nachbarn natürlich - den Vermieter um Erlaubnis fragen. Ist der dagegen, darf nicht getauscht werden. Umgekehrt muss sich auch ein Vermieter daran halten, wenn er einem Mieter einen bestimmten Kellerraum verspricht. Und weil dem Keller im Mietvertrag eine eher untergeordnete Rolle zukommt, haben Richter des Bundesgerichtshofes bereits vor einigen Jahren entschieden, dass die Zusage, um welchen von mehreren gleichartigen Kellerräumen es sich handelt, nicht extra schriftlich fixiert werden muss, sondern auch mündlich. gilt (Az.: III ZR 71/07).

Was ist, wenn ich Sachen vom Vormieter in meinem Keller finde?

Tobias Klingelhöfer: Darum muss sich der Vermieter kümmern. Er ist verpflichtet, einen vertraglich zugesicherten Kellerraum sauber und leer zu übergeben. Wenn der Ex-Mieter sein Gerümpel nicht binnen einer gewissen Frist - zwei Wochen sind hierfür angemessen - abholt, kann der Vermieter ein Unternehmen mit der Entrümpelung beauftragen und dies dem Vormieter in Rechnung stellen oder von der Kaution abziehen.

Was darf ich im Keller lagern und was nicht?

Tobias Klingelhöfer: Leicht entzündliche Güter wie beispielsweise Benzin sollten nicht im Keller gelagert werden. Ich rate auch davon ab, Druck- oder Flüssiggasbehälter dort aufzubewahren. Die Brand- und Explosionsgefahr ist einfach zu groß. Aber grundsätzlich kann der Abstellraum für alles genutzt werden, was an Wohngegenständen ausrangiert wurde. Schränke, Teppiche, Schränke mit Vorräten, der alte Trockner oder Werkzeuge. Apropos Werkzeuge: Wer gerne den MacGyver spielt und in seinem Keller bohrt, hämmert und sägt, hat sich auch dort an die Ruhezeiten zu halten und muss auf seine Mitmieter Rücksicht nehmen. Was so wenig wie die Leiche in den Keller gehört, sind Wertsachen. Bei Diebstahl zahlt die Versicherung nur dann, wenn der Kellerraum rundherum aus Mauern gebaut wurde und mit einem Sicherheitsschloss gesichert wurde. Der übliche Verschlag mit Holztür und einfachem Schloss ist dabei wenig hilfreich. Die übrigen Gegenstände sind in der Regel durch die Hausratversicherung abgedeckt, wenn der Keller ordentlich verschlossen war.

Kann ich die Miete mindern, wenn der Keller nicht in Ordnung ist?

Tobias Klingelhöfer: Natürlich! Wenn im Keller beispielsweise das Licht defekt ist oder - was ja nicht selten der Fall ist - der Raum feucht ist oder gar von Schimmel befallen, muss der Vermieter nachbessern. Auch hier muss eine angemessene Frist gesetzt werden und die Aufforderung am besten schriftlich erfolgen. Stellt er sich stur, dürfen fünf bis zehn Prozent der Miete einbehalten werden. Ich möchte abschließend allerdings auf eine Ausnahme hinweisen: Wer wissentlich in einen unsanierten Altbau zieht, kann nicht mit einem Fünf-Sterne-Keller rechnen, sondern muss unter Umständen auch mit Feuchtigkeit und muffigem Geruch im Keller leben (Amtsgericht Ansbach, Az.: 2 C 2268/11).

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Die ARAG ist das größte Familienunternehmen in der deutschen Assekuranz und versteht sich als vielseitiger Qualitätsversicherer. Neben ihrem Schwerpunkt im Rechtsschutzgeschäft bietet sie ihren Kunden in Deutschland auch attraktive, bedarfsorientierte Produkte und Services aus einer Hand in den Bereichen Komposit, Gesundheit und Vorsorge. Aktiv in insgesamt 17 Ländern - inklusive den USA und Kanada - nimmt die ARAG zudem über ihre internationalen Niederlassungen, Gesellschaften und Beteiligungen in vielen internationalen Märkten mit ihren Rechtsschutzversicherungen und Rechtsdienstleistungen eine führende Positionen ein. Mit 3.800 Mitarbeitern erwirtschaftet der Konzern ein Umsatz- und Beitragsvolumen von mehr als 1,7 Milliarden EUR.
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Er ist meist dunkel, kalt und oft feucht. Riechen tut er auch nicht gut. Spinnen und anderes Getier sind hier ebenso häufig anzutreffen wie altes, ausrangiertes Zeug. Und doch: Wer ihn hat, mag ihn nicht wieder hergeben. Wer ihn nicht hat, vermisst ihn - der Keller ist wohl der am meisten verkannte Raum einer Immobilie. Um ihn ins rechte Licht zu rücken, hat ARAG Experte Tobias Klingelhöfer im Folgenden einige interessante Urteile und Fakten zum Keller zusammengetragen.

Haben Mieter einen Anspruch auf einen Kellerraum?

Tobias Klingelhöfer: Nein, den haben sie nicht. Wenn ein Keller kein Bestandteil des Mietvertrages ist, man diesen Abstellraum jedoch dringend benötigt, sollte man den Vermieter darauf ansprechen und eine Vereinbarung über die Nutzung in den Mietvertrag aufnehmen. So kann der Keller später auch nicht einfach unabhängig von der Mietwohnung gekündigt werden. Das geht laut Gesetz nämlich nur in einem Fall: Und zwar dann, wenn der Vermieter den Kellerraum in neuen Wohnraum umwandeln will.

Einmal genutzt, immer genutzt?

Tobias Klingelhöfer: Duldet ein netter Vermieter über lange Jahre die unentgeltliche Nutzung eines Kellerraumes, der nicht Bestandteil des Mietvertrages ist, kann der Mieter daraus kein Gewohnheitsrecht ableiten. Der Vermieter darf die Nutzung jederzeit widerrufen und die Räumung des Kellers verlangen (Landgericht Frankfurt a. M., Az.: 2-11 S 86/14).

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Tobias Klingelhöfer: Nein, auch das dürfen Mieter nicht. In der Regel wird ihnen ein Kellerraum zugewiesen. Wer den Raum mit seinem Nachbarn tauschen möchte, weil dessen Abstellraum vielleicht näher an der eigenen Wohnung liegt oder andere Vorteile bietet, muss - neben dem Nachbarn natürlich - den Vermieter um Erlaubnis fragen. Ist der dagegen, darf nicht getauscht werden. Umgekehrt muss sich auch ein Vermieter daran halten, wenn er einem Mieter einen bestimmten Kellerraum verspricht. Und weil dem Keller im Mietvertrag eine eher untergeordnete Rolle zukommt, haben Richter des Bundesgerichtshofes bereits vor einigen Jahren entschieden, dass die Zusage, um welchen von mehreren gleichartigen Kellerräumen es sich handelt, nicht extra schriftlich fixiert werden muss, sondern auch mündlich. gilt (Az.: III ZR 71/07).

Was ist, wenn ich Sachen vom Vormieter in meinem Keller finde?

Tobias Klingelhöfer: Darum muss sich der Vermieter kümmern. Er ist verpflichtet, einen vertraglich zugesicherten Kellerraum sauber und leer zu übergeben. Wenn der Ex-Mieter sein Gerümpel nicht binnen einer gewissen Frist - zwei Wochen sind hierfür angemessen - abholt, kann der Vermieter ein Unternehmen mit der Entrümpelung beauftragen und dies dem Vormieter in Rechnung stellen oder von der Kaution abziehen.

Was darf ich im Keller lagern und was nicht?

Tobias Klingelhöfer: Leicht entzündliche Güter wie beispielsweise Benzin sollten nicht im Keller gelagert werden. Ich rate auch davon ab, Druck- oder Flüssiggasbehälter dort aufzubewahren. Die Brand- und Explosionsgefahr ist einfach zu groß. Aber grundsätzlich kann der Abstellraum für alles genutzt werden, was an Wohngegenständen ausrangiert wurde. Schränke, Teppiche, Schränke mit Vorräten, der alte Trockner oder Werkzeuge. Apropos Werkzeuge: Wer gerne den MacGyver spielt und in seinem Keller bohrt, hämmert und sägt, hat sich auch dort an die Ruhezeiten zu halten und muss auf seine Mitmieter Rücksicht nehmen. Was so wenig wie die Leiche in den Keller gehört, sind Wertsachen. Bei Diebstahl zahlt die Versicherung nur dann, wenn der Kellerraum rundherum aus Mauern gebaut wurde und mit einem Sicherheitsschloss gesichert wurde. Der übliche Verschlag mit Holztür und einfachem Schloss ist dabei wenig hilfreich. Die übrigen Gegenstände sind in der Regel durch die Hausratversicherung abgedeckt, wenn der Keller ordentlich verschlossen war.

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Tobias Klingelhöfer: Natürlich! Wenn im Keller beispielsweise das Licht defekt ist oder - was ja nicht selten der Fall ist - der Raum feucht ist oder gar von Schimmel befallen, muss der Vermieter nachbessern. Auch hier muss eine angemessene Frist gesetzt werden und die Aufforderung am besten schriftlich erfolgen. Stellt er sich stur, dürfen fünf bis zehn Prozent der Miete einbehalten werden. Ich möchte abschließend allerdings auf eine Ausnahme hinweisen: Wer wissentlich in einen unsanierten Altbau zieht, kann nicht mit einem Fünf-Sterne-Keller rechnen, sondern muss unter Umständen auch mit Feuchtigkeit und muffigem Geruch im Keller leben (Amtsgericht Ansbach, Az.: 2 C 2268/11).

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